事關(guān)租房者利益！北京劍指違法群租房 房租會(huì)漲嗎

長(zhǎng)期以來，違法“群租”現(xiàn)象屢禁不止，且不斷演變出新的形式。有需求就有市場(chǎng)，借著低收入人群對(duì)廉價(jià)住房的巨大需求，這類租房生意成為“黑中介”眼中的香餑餑，有利可圖且違法成本低。盡管近年來多地出臺(tái)了政策措施為此劃定紅線，但仍然難以徹底根絕。

不過，今年或許不同于以往了。自中央地方合力開展“掃黑除惡”斗爭(zhēng)以來，運(yùn)營(yíng)操作不規(guī)范的中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成為重點(diǎn)打擊對(duì)象之一，留給“黑中介”的生存空間越來越小。7月8日，北京發(fā)布新版租房合同示范文本，增加禁止違法群租等內(nèi)容，納入了法律約束，要求“不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租”。

多位分析人士認(rèn)為，北京此次發(fā)布的新版租賃合同體現(xiàn)了對(duì)于租賃市場(chǎng)嚴(yán)格管控的導(dǎo)向，尤其是進(jìn)一步防范各類違規(guī)分割房子、變相群租等現(xiàn)象。通過法律準(zhǔn)繩約束違規(guī)租賃行為，將對(duì)租賃行業(yè)的健康發(fā)展起到重要作用。

打擊群租房對(duì)誰影響最大？房租會(huì)漲嗎？一位房地產(chǎn)行業(yè)資深研究人士告訴中新經(jīng)緯客戶端，打擊群租房在一定程度上會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)租金的上漲，但從社會(huì)效益和人身財(cái)產(chǎn)安全的角度來考慮，把禁止違法群租寫入合同文本中還是一項(xiàng)積極有益的舉措。

中新經(jīng)緯客戶端注意到，此前南京、合肥等地在住房租賃合同范本中亦對(duì)群租房“立規(guī)矩”，對(duì)租賃住房的人均居住使用面積進(jìn)行明確。北京、廣東、成都等地則多次開展了打擊違法群租行動(dòng)。打擊群租房何時(shí)能成燎原之勢(shì)？

北京發(fā)布新版租房合同

劍指違法群租

7月8日，北京市住建委會(huì)同北京市市場(chǎng)監(jiān)管局制定并發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個(gè)合同示范文本。示范文本自發(fā)布之日起正式推行使用。

據(jù)了解，不同于2008年版的房屋租賃合同示范文本只是根據(jù)租賃的不同成交方式進(jìn)行區(qū)分，此次發(fā)布的三個(gè)合同示范文本是分別針對(duì)住房租賃和房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)制定的，合同使用區(qū)分更加明確。

在具體合同執(zhí)行上，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為有三大亮點(diǎn)：一是禁止群租房、隔斷房。二是關(guān)于租金，未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。三是關(guān)于續(xù)租的問題，房東繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)(原承租人存在重大違約行為的除外)。

其中，北京新版住房租賃合同示范文本中增加了禁止違法群租的相關(guān)要求。《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本均在說明中強(qiáng)調(diào)，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過2人等。

同時(shí)，在合同中通過設(shè)立房屋整租、分租有關(guān)事項(xiàng)條款，明確禁止違法群租。在《北京市住房租賃合同》示范文本中，專設(shè)有“房屋租賃形式”相關(guān)條款，約定房屋具體居住人數(shù)及分間出租時(shí)的分租房間居住面積；在《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本“委托出租要求”中，也明確約定了最多居住人數(shù)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，雖然之前的租賃相關(guān)規(guī)定中對(duì)于居住空間的分割有著直接要求，但是實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方會(huì)采取各種突破的方式，包括客廳、陽臺(tái)空間的分割利用等。本次列入租賃合同中就有著明確的法律準(zhǔn)繩，租賃合同本身受合同法約束，違反租賃合同將會(huì)影響出租方利益，甚至導(dǎo)致合同本身無效并需進(jìn)行相應(yīng)賠償。因此，本次北京的新版租賃合同可視為針對(duì)租賃管控的進(jìn)一步升級(jí)，對(duì)于租賃行業(yè)的健康發(fā)展將起到重要作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)表示，增加禁止違法群租房的內(nèi)容體現(xiàn)了嚴(yán)格管控租賃市場(chǎng)的導(dǎo)向，尤其是進(jìn)一步防范各類違規(guī)分割房子、變相群租等現(xiàn)象。而此類措施也會(huì)對(duì)全國(guó)其他城市有借鑒的意義，后續(xù)在租賃合同示范文本提供、租賃合同備案等方面，都可以學(xué)習(xí)北京這種模式。

“黑中介”作怪

群租房屢禁不止

群租房是指將住宅通過改變房屋結(jié)構(gòu)和平面布局，把房間分隔改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。群租房安全隱患極大，對(duì)人身財(cái)產(chǎn)安全造成威脅。

根據(jù)住建部2011年出臺(tái)的《商品房屋租賃管理規(guī)定》有關(guān)內(nèi)容顯示：出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。這項(xiàng)規(guī)定意在抑制群租。

但實(shí)際上，由于近幾年房?jī)r(jià)高企，外來人口大量涌入城鎮(zhèn)，在全國(guó)各地的住房租賃市場(chǎng)上，這種人口密集居住在狹小空間內(nèi)，人均居住面積不過幾平方米，且缺乏基本生活保障的群租房屢見不鮮，成為城市化進(jìn)程中的“頑疾”。

群租房表現(xiàn)情形不同，如打隔斷出租、床位出租等。有一些房東會(huì)默許房屋中介用隔板或是其他的工具將兩居室變?yōu)槿邮遥邮易優(yōu)榱邮页鲎猓灰灿小昂谥薪椤睂⒊鲎馊说恼追课葑庀聛恚约鹤鳛槎繓|將住房分隔轉(zhuǎn)租。

無論何種情形，“黑中介”正是盯上了群租房這塊“蛋糕”，從中牟取利益。

“之所以政府不鼓勵(lì)群租，法律上也不認(rèn)可群租，是因?yàn)槿鹤庑袨榇嬖谥卮蟮陌踩[患，不僅容易出現(xiàn)災(zāi)難性事故，也容易引發(fā)社會(huì)治安問題。尤其是流動(dòng)人口管理問題也無法得到解決，所以政府一直在打擊違法群租現(xiàn)象。”談及群租房的危害，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)如是說道。

在網(wǎng)絡(luò)上，“北京明確禁止違法群租”這一話題也引發(fā)網(wǎng)友熱烈討論，不少網(wǎng)友稱，自己租房時(shí)曾遇到“黑中介”，不僅錢財(cái)損失了不少，房子住的也不踏實(shí)。

今年4月15日，國(guó)務(wù)院安全生產(chǎn)委員會(huì)辦公室在消防安全執(zhí)法檢查專項(xiàng)行動(dòng)視頻部署會(huì)上指出，近10年來發(fā)生的群死群傷火災(zāi)主要集中分布在群租房、商場(chǎng)市場(chǎng)等9類重點(diǎn)場(chǎng)所，普遍存在設(shè)施設(shè)備損壞、疏散通道不暢、管理機(jī)制不健全等9類突出風(fēng)險(xiǎn)。要堅(jiān)持靶向治理、精準(zhǔn)防控、綜合施策，堅(jiān)決守住不發(fā)生群死群傷火災(zāi)事故這一底線。

哪類人最受影響？

房租會(huì)漲嗎？

無疑，此次北京發(fā)布的三個(gè)租房合同示范文本將深刻影響租房市場(chǎng)。那么租客、中介誰最受影響呢？

北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波向中新經(jīng)緯客戶端表示，示范性合同并非強(qiáng)制性，對(duì)于租房者來說，并不要求強(qiáng)制使用。而對(duì)于房屋中介來說，在對(duì)外代理租房的時(shí)候如果不使用這個(gè)合同示范文本，可能會(huì)被官方采取行政措施。“歸根到底，合同范本內(nèi)容與現(xiàn)行政策是一致的，兩者在禁止違法群租行為方面形成了政策合力。”

大多數(shù)租房者關(guān)心的是：“房租會(huì)不會(huì)漲？”對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，打擊群租一定程度上會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)租金上漲，但從社會(huì)效益和人身財(cái)產(chǎn)安全的角度來考慮，把禁止違法群租寫入合同文本中還是一項(xiàng)積極有益的舉措。從供給端來看，近幾年，北京疏解非首都功能成效顯著，在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，遷出來的土地也將用于建設(shè)公租房等保障性住房，從而切實(shí)滿足租房群體的住房需求。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“群租房等類似房源在實(shí)際過程中受到很多低收入群體的認(rèn)可，所以類似管控一定程度上會(huì)倒逼部分群體去尋找新的房源。”

給群租房“定規(guī)矩”

多地出手整治

其實(shí)，北京并非先例，中新經(jīng)緯客戶端發(fā)現(xiàn)，此前南京、合肥等地在住房租賃合同范本中亦對(duì)群租房“立規(guī)矩”，對(duì)租賃住房的人均居住使用面積進(jìn)行明確。

南京市住房保障和房產(chǎn)局于2017年11月發(fā)布《南京市房屋租賃合同》，針對(duì)社會(huì)比較關(guān)注的群租房隱患問題，該房屋租賃合同范本明確約定了居住人數(shù)，并要求租賃用途為居住的房屋，人均租住面積不得低于南京市有關(guān)規(guī)定；承租方擅自增加居住人數(shù)的，出租方有權(quán)單方解除合同、收回房屋。根據(jù)《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》中的相關(guān)規(guī)定，原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個(gè)出租房間居住成年人數(shù)不得超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外)。

同年12月，合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《合肥市房屋租賃合同》(示范文本)，針對(duì)群租房等情況作出了明確規(guī)定：廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得用來居住，人均承租建筑面積不得低于10平方米；轉(zhuǎn)租房屋時(shí)需提供房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的證明。

此外，近年來，北京、廣東、成都等地多次開展了打擊違法群租行動(dòng)。

以北京地區(qū)為例，違法群租、違規(guī)租賃等是官方重點(diǎn)打擊的行為。今年5月9日，北京市住建委發(fā)布消息稱，嚴(yán)查互聯(lián)網(wǎng)上不實(shí)房源、不實(shí)承諾等誘騙消費(fèi)者交易的虛假房源信息，以及違法群租、違規(guī)租賃等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為，今年已依法對(duì)145家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為立案查處。

廣東整治群租房亂象力度也很大。2018年12月25日，廣州市第十五屆人大常委會(huì)第二十次會(huì)議聽取《廣州市房屋租賃管理規(guī)定(草案)》說明。草案規(guī)定，出租屋承租人人均使用面積不得少于五平方米，否則出租人將面臨5000元至3萬元的罰款。

據(jù)了解，受舊城區(qū)改造、房?jī)r(jià)提高、市場(chǎng)需求推動(dòng)等因素的影響，“群租房”“時(shí)租房”在廣州有抬頭蔓延之勢(shì)，并以“房中房”“膠囊公寓”“太空艙”等形式單一或混合存在。

整治群租房如何更好地保障租房者的權(quán)益？嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，在實(shí)際操作中，地方政府可以積極發(fā)布相關(guān)房源信息，同時(shí)需要進(jìn)一步降低租客的租房成本。此外，還需要在集體宿舍等方面積極開展供應(yīng)工作。類似政策下，相關(guān)中介機(jī)構(gòu)也需要積極轉(zhuǎn)型，進(jìn)而形成更好的業(yè)務(wù)模式。